La majorité de la Doctrine estime que les locataires, titulaires d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, recevant un congé pour vente, bénéficient d’un droit de préemption lorsque la vente porte sur l’intégralité de l’immeuble dans lequel ils habitent. En outre, à ce jour et à notre connaissance, aucune décision de justice n’a admis l’exclusion du droit de préemption dans l’hypothèse de la vente d’un bâtiment entier avec congé pour vente aux locataires.

Par conséquent, la vente de l’immeuble dans son intégralité doit faire l’objet d’un congé pour vendre délivré à chaque locataire avec possibilité pour ces derniers de faire jouer leur droit de préemption.

Mais, reste à déterminer l’assiette de ce droit de préemption.

L’offre de vente proposée au(x) locataire(s) occupant une partie des locaux ne peut porter sur la totalité de l’immeuble mais uniquement sur le seul logement qu’il occupe.

En conséquence :

• Le prix correspondant à l’immeuble doit être ventilé afin que le ou chaque locataire puisse éventuellement préempter les seuls locaux qui lui sont loués ;
• Si un ou plusieurs locataires se porte(nt) acquéreur(s), il faudra réaliser la division de l’immeuble en autant de lots qu’il y a de propriétaires, créant ainsi une copropriété.

Une telle solution n’est donc pas sans présenter certains inconvénients.

En droit rural, la Jurisprudence permet au bailleur d’étendre le droit de préemption lorsque les biens mis en vente forment un tout indivisible.

Une telle position ne pourrait-elle pas être étendue aux baux d’habitation ?

La  Jurisprudence est, en ce domaine, partagée.

Certaines décisions ont annulé des congés pour vente au motif que le bailleur ne pouvait offrir à la vente au locataire que la chose louée et non un bien plus étendu.

Tel a été le cas lorsque la vente portait non seulement sur le logement loué mais également sur un emplacement de stationnement non compris dans la location (CA Paris 10 novembre 1987 Jurisdata n° 028174), ou portait sur une maison d’habitation louée et sur une grange et un pré non compris dans la location (CA Toulouse 12 mars 1991 GP 1993 som. 264).

En revanche, la Jurisprudence a, dans certains cas, admis que le droit de préemption du locataire pouvait être étendu au-delà du seul logement loué, au bâtiment entier proposé à la vente.

Dans une espèce où pourtant seule la maison d’habitation et une partie du parc étaient louées (CA  Bordeaux 22 juin 1989 Jurisdata n° 042411) et tout récemment, la Cour de cassation a admis que si l’offre de vente ne doit en principe porter que sur les biens loués, il en va différemment si l’immeuble est indivisible, reprenant ainsi le principe retenu par la Jurisprudence en droit rural.

Cass. Civ. 3ème 24 novembre 2004 n° 03-13.571 Leleu c/ Cornu

(CA Paris 2ème ch. A 7 septembre 2005, 2 arrêts)

Dans une récente brève diffusée sur ce même site (15 septembre 2004), il nous avait paru possible à l’occasion d’un autre arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, de considérer que si la superficie des loggias, parties  privatives, couvertes et non closes, ne devait pas être prise en compte dans le calcul de la superficie loi Carrez,  il en irait différemment dans le cas contraire. Or, par un arrêt sus référencé, la même cour vient démentir cette interprétation a contrario que nous avions cru pouvoir retenir, en excluant de ladite superficie un balcon fermé et transformé en loggia.

Dès le 1er juillet 2006, selon les dispositions de la loi du 9 décembre 2004 et de l’ordonnance du 8 juin 2005, le vendeur a l’obligation d’annexer à la promesse unilatérale de vente ou au contrat constatant ou réalisant la vente d’un bâtiment quel qu’en soit l’usage, un diagnostic de performance énergétique.

Ce diagnostic, purement informatif et valable dix ans, qui devra être établi par un professionnel, comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il sera accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Nous nous interrogions sur les modalités d’application pratique de cette obligation dès lors qu’à la veille de l’entrée en vigueur du dispositif, nous sommes toujours en attente des décrets d’application prévoyant le contenu, la forme et les modalités d’établissement de ce diagnostic.

Un communiqué de presse du 28 juin 2006 du ministère de l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement répond à notre interrogation en annonçant que l’application de cette obligation est reportée à l’automne sans plus de précisions sur la date, le temps d’achever la mise au point des textes et la bonne information de tous les professionnels chargés de son application.

Nous ne manquerons pas de vous informer, dès sa connaissance, de la date effective d’entrée en vigueur de ce dispositif.

Notons enfin que cette disposition reste, pour les locations, d’application obligatoire à compter du 1er juillet 2007.

A partir du 1er juin 2006, tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier est, en fonction de la situation de ce dernier, dans l’obligation d’annexer au contrat de vente ou de location un état des risques ainsi que, le cas échéant, une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé.

En l’état actuel du droit, et jusqu’à la parution des décrets d’application, le vendeur d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1948 et situé dans une zone à risque d’exposition au plomb est tenu d’annexer à la promesse unilatérale de vente ou au contrat constatant ou réalisant la vente d’un immeuble, un état des risques d’accessibilité au plomb.

Rappelons que la méconnaissance de cette obligation est sanctionnée par une impossibilité pour le vendeur de se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés, et non par la nullité de la vente.

La 2ème chambre de la cour d’appel de Paris, par un arrêt du 4 janvier 2006, a tout naturellement fait application de ce principe

Nous avions maintes fois eu l’occasion de communiquer sur ce constat des risques d’exposition au plomb dit CREP issu de la loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, et la conclusion était chaque fois la même : l’entrée en vigueur de ce dispositif est conditionnée à la publication d’un décret d’application.

Ce décret, ainsi que quatre arrêtés, venant d’être publiés au Journal officiel le 26 avril 2006, le CREP est donc entré en vigueur.

Contrairement à l’ERAP, le CREP concerne la copropriété indépendamment de toute notion de transaction immobilière.

Quelles sont les obligations en matière de communication du dossier technique amiante et de la fiche récapitulative de ce dossier?

Rappelons que depuis le 31 décembre 2005, un dossier technique "amiante" et une fiche récapitulative de ce dossier ont dû être constitués dans tous les immeubles bâtis construits avant le 1er juillet 1997, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes morales, à l'exception des immeubles d'habitation ne comportant qu'un seul logement et les parties privatives des immeubles collectifs d'habitation.

 La jurisprudence fait en général la distinction suivante :

La responsabilité décennale du constructeur ne pouvait donc être retenue.

Cet arrêt est également intéressant pour déterminer les travaux de ravalement qui doivent faire l’objet d’une assurance dommages-ouvrage.

Cass. 3^ème civ. 4 avril 2002, n° 00-13.890 - DAHAN c/LENDRIN et AXA Assurances

Le propriétaire d'un lot au rez-de-chaussée doit-il participer aux charges d'ascenseur ?

L’ascenseur est un élément d’équipement commun et à ce titre, en application de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges y afférentes en fonction de l’utilité qu’ils en ont.

Par conséquent, seuls les copropriétaires des lots desservis par l’ascenseur doivent participer aux charges.

Cela étant, rappelons que le critère de l’utilité est un critère objectif : peu importe donc qu’un copropriétaire, qui peut objectivement utiliser l’ascenseur, ne l’utilise pas pour des raisons personnelles (par exemple le copropriétaire du troisième étage qui préfère emprunter l’escalier et monter à pied), il devra néanmoins participer à ces charges.

Ainsi, les propriétaires du rez-de-chaussée ne sont pas tenus de participer aux charges d’ascenseur. En revanche, si ce copropriétaire possède un lot (cave, parking…) au sous-sol, il devra participer aux charges d’ascenseur au titre de ce lot.

Rappelons que le démembrement de la propriété d’un lot entre usufruitier et nu-propriétaire est opposable au syndicat dès lors qu’il a été régulièrement notifié au syndic, conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

Le syndic doit donc, au moment de l’appel des charges correspondant au lot considéré, tenir compte de cette situation, et procéder à la ventilation entre les charges imputables à l’usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire(1).

 La jurisprudence a d’ailleurs estimé qu’il n’y a aucune solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement des charges de copropriété(2).

Toutefois, la clause de solidarité entre acquéreur et vendeur figurant dans le règlement de copropriété, a été jugée licite par certaines cours d'appel, et cette jurisprudence semble être confirmée par un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 14 décembre 2004(3).

En l’absence de disposition particulière dans l’acte de donation et dans le règlement de copropriété, les charges se répartissent selon les principes posés par les articles 605 et 606 du Code civil.

Aux termes de l’article 605 «L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu».

L’article 606 ajoute que «Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien».

Sont ainsi laissés à la charge de l’usufruitier : les dépenses d’entretien et de réparations courantes, les frais de ravalement(4), les dépenses d’administration de l’immeuble, les frais de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement commun, les impôts et taxes perçus sur l’immeuble ainsi que les primes d’assurance collective.

(1) Cf. ARNAUD et BOUYEURE, Millièmes et charges de copropriété, p. 262.

(2) CA Paris 8ème Ch. B, 27 octobre 1989, Loyers et cop. 1989, n° 541 ; CA Versailles 1er ch. 28 juin 1990, Revue Administrer novembre 1990, p. 54.

(3) Cass. civ. 3ème 14 décembre 2004, Administrer avril 2005, p. 34.

(4) Cass. 1ère civ. 21 mars 1962, JCP 1963, II, 13272.

Lorsque les époux sont propriétaires indivis d’un appartement, ils sont tous les deux tenus in solidum d’en acquitter les charges, et ce, même si les charges résultent d’une décision de l’assemblée générale pour laquelle un seul des deux époux aurait exercé son droit de vote.

Cette obligation se poursuit jusqu’au jugement définitif de divorce.

Précisons qu’aux termes de l’article 262 du Code civil, " le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies ".

Tant que ces formalités de publicité de la décision de divorce n’auront pas été accomplies, le syndicat peut poursuivre les deux époux en recouvrement de charges.

Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens et qu’un seul des deux est propriétaire du lot, l’autre ne pourra être poursuivi en paiement des charges que sur le fondement de l’article 220 du Code civil.

Il appartiendra alors au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que les charges ont été contractées pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

A qui le syndic doit-il restituer le trop-perçu d’une provision pour travaux versée par le vendeur avant la mutation d’un lot ?

Lorsqu’à l’occasion de la mutation d’un lot de copropriété, le syndic fait opposition sur une partie du prix de vente pour obtenir le paiement d’une quote-part de travaux votés avant la vente, il arrive que la provision retenue se révèle, après la vente, supérieure au coût définitif des travaux.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 juillet 2005, considère que le trop-perçu doit être restitué à l’acquéreur.

Cette solution, bien que rendue à propos de faits antérieurs au 1er septembre 2004, date d’entrée en vigueur du décret du 27 mai 2004, n’en est pas moins valable et tout à fait justifiée au regard des différentes règles régissant la répartition des charges entre vendeur et acquéreur.

Les propriétaires, personnes physiques ou sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, qui souhaitent bénéficier d’un régime de défiscalisation, comme le dispositif «Besson» ancien, ou «Robien», doivent joindre à leur déclaration de revenus fonciers la déclaration n° 2044 EB.

Afin d’inciter les propriétaires de logements vacants à les mettre sur le marché locatif, la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 crée une déduction spécifique de 30 % sur les revenus bruts fonciers produits pendant deux ans et tirés de la location de ce logement. 

Cette déduction est donc temporaire : elle s'applique aux revenus locatifs perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit qui suit celle de la conclusion du bail. Ainsi pour uin bail conclu le 15 novembre 2006, l'avantage fiscal s'applique jusqu'au 31 décembre 2008.

L'administration fiscale a commenté ce nouveau dispositif dans une instruction du 2 octobre 2006 (